餐饮分析| 海底捞、真功夫都在学的一家企业,到底有多牛?

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2020年3月25日16:33:03 评论 3921字阅读13分4秒

点击:认识艾特斯| 为餐饮盈利而生的商业艺术家

引•启

第1073期

餐厅经营不善,花心思或许还能救回来。但是如果选址不对,那还没开业就应该就死了差不多一半。

餐厅选址的经验看了又看,问了又问,心里还是没底?不妨学习一下大牌的选址标准,看看人家是怎么选门店的。

来源:红餐 发于北京

餐饮分析| 海底捞、真功夫都在学的一家企业,到底有多牛?

10家知名连锁餐企选址标准

外婆家:购物中心、商业街,看中广告位

业态类别:餐饮美食 - 中餐

品牌定位:中高档

面积需求:800-1000㎡

合作期限:5-10年

物业使用方式:租赁

首选物业:购物中心,商业街

开店方式:独立经营

  • 物业要求

商业街区,人流量较高,周边品牌业态聚集,有较高消费能力。门店形象良好,有独立招牌和广告位,门宽不少于三米,店面方正。

小南国:商务区,面积需求大,注重物业管理

业态类别:餐饮美食 - 中餐

品牌定位:中高档

面积需求:700-1500㎡

合作期限:5-10年

物业使用方式:租赁

首选物业:购物中心,商业街

开店方式:独立经营

  

  • 物业要求

1)城市的商业中心、繁华商圈; 

2)交通便利,单店面积:700-1500平方米;

3)城市人口:100万以上

  

设计要求:楼层层高5米以上

能承受租金:看具体区域的行情,没有特别限制

选址要求:主要是商务区,而不是繁华的商业区。最好是业权单一的物业,能提供更加人性化的物业管理服务。

一茶一坐:成熟商圈,临街一层店面

业态类别:餐饮美食 - 中餐

品牌定位:中高档

面积需求:350-400㎡

合作期限:5-10年

物业使用方式:租赁,合作

首选物业:购物中心,社区商业,商业街,百货

开店方式:独立经营

  • 物业要求

1)成熟商圈:商业+商务型商圈,商业商圈;

2)楼层:一层,1+2层,2层+1层门面;

3)面积:使用面积350-400平方左右,如楼层单层层高在5.3以上,可以考虑做夹层,面积可控制在250-300平方左右;特别规定:不能在住宅楼下;基础设施:水,电,媒,上下排水,隔油等。

同庆楼:注重交通设施,租期长

业态类别:餐饮美食 - 大型酒楼/美食广场

品牌定位:高档

面积需求:1000-5000㎡

合作期限:12-15年

物业使用方式:租赁,购买

首选物业:购物中心,商业街

开店方式:独立经营

  

  • 物业要求

1)地理位置和交通情况

临近公路干线、地铁沿线、交通枢纽、机场、火车站、汽车枢纽站等位置,临近工业区、商贸中心、展览中心、商务中心等交通便利地点。

  

2)市场条件

所处区域内有较为合理的行业分布,如办公、购物、娱乐等场所与之互补;该区域有良好的经济文化发展前;周边较多企事业单位和交大的人流量、车流量。

黄记煌:社区型街市,关注停车场等基础设施

业态类别:餐饮美食 - 中餐

品牌定位:中高档

面积需求:250-500㎡

合作期限:5-8年

物业使用方式:租赁

首选物业:购物中心,商业街,百货,其他

开店方式:独立经营

  

  • 物业要求

1)商圈选择:社区型或便利型商业街市、人流量大的街道、商铺门前五封闭交通格兰、高于1.8米的绿化;

2)目标客户群:以上班一族、家庭、个人消费为主;

3)面积:250平方米以上;

4)建筑要求:餐厅门前须有相应的停车场,具备出发污水排放的生化处理装置以及有限排放通道;

5)租金承受:视地段、商圈确定租价。楼上餐厅租金略低。

6)租期:3年以上。

川味观:社区商业街,注重楼高和基础设施

业态类别:餐饮美食 - 大型酒楼/美食广场

品牌定位:中高档

面积需求:200-500㎡

合作期限:3-5年

物业使用方式:租赁

首选物业:社区商业,商业街,其他

开店方式:加盟经营

  

  • 物业要求

  

1)商圈选择:客流繁忙之处,如繁华商业街市、车站、空港码头,以及消费水平中等以上的区域性商业街市或特别繁华的社区型街市。

2)建筑要求:框架结构,层高不低于4.5米。配套设施:电力不少于20千瓦/100平方米,有充足的自来水供应,有油烟气排放通道,有污水排放、生活处理装置,位置在地下室或一、二、三楼均可;

3)面积要求:200-500平方米。

毛家饭店:商务区,注重交通及面积

业态类别:餐饮美食 - 大型酒楼/美食广场

品牌定位:中高档

面积需求:300-500㎡

合作期限:5-10年

租金预算:3-10元/天/平方米

物业使用方式:租赁,购买

首选物业:购物中心,社区商业,商业街

开店方式:独立经营

  

  • 物业要求

1)城市的商业中心、繁华商圈;

2)交通便利,单店面积:700-1500平方米

3)城市人口:100万以上。

  

设计要求:楼层层高5米以上

能承受租金:看具体区域的行情,没有特别限制

选址要求:主要是商务区,而不是繁华的商业区。最好是业权单一的物业,能提供更加人性化的物业管理服务。

避风塘:写字楼,租期长

业态类别:餐饮美食 - 中餐

品牌定位:大众化

面积需求:550-650㎡

合作期限:8-10年

物业使用方式:租赁

首选物业:购物中心,商业街,其他

开店方式:独立经营,合作经营

  • 物业要求

首选物业:为写字楼底商及配套商业,社区底商及配套商业;

物业使用:租赁;

需求面积:550-650平米;

合同期限:8年以上。

俏江南:商务区,注重物业管理

业态类别:餐饮美食 - 中餐

品牌定位:高档

面积需求:600-800㎡

合作期限:8-10年

物业使用方式:租赁,购买

首选物业:购物中心

开店方式:独立经营

  • 物业要求

  

1)城市的商业中心、繁华商圈;

2)交通便利,单店面积:600-800平方米;

3)城市人口:100万以上;

  

设计要求:楼层层高5米以上。

能承受租金:看具体区域的行情,没有特别限制;

选址要求:主要是商务区,而不是繁华的商业区。最好是业权单一的物业,能提供更加人性化的物业管理服务。

徳香苑北京烤鸭:购物中心,注重广告位

业态类别:餐饮美食 - 中餐

品牌定位:中高档

面积需求:300-500㎡

合作期限:8-10年

物业使用方式:租赁

首选物业:购物中心

开店方式:独立经营,加盟经营

  

  • 物业要求

  

1)店铺面积应控制在300-500平米。

2)店铺签约期应控制在1-3年左右。

3)店铺应有独立广告位,同时在餐饮类广告专区有相应的广告位。

4)店铺开业所需水、电、气等相应的条件。(附工程配套条件表)

餐饮分析| 海底捞、真功夫都在学的一家企业,到底有多牛?表格数据选自商业地产学院

这10家餐企,有做高端餐饮的,也有做中高端以及社区餐饮的,他们的需求可能各不相同。但是从他们的选址标准中我们可以窥探出以下的几条经验:

餐饮分析| 海底捞、真功夫都在学的一家企业,到底有多牛?

从他们的选址标准中我们可以窥探出以下的几条经验:

A.商业中心,购物中心、社区商业街是不会出错的热门

无论是一直走购物中心路线的外婆家,精致高端路线的俏江南,还是社区街边店为主的黄记煌、毛家饭店,这10家餐企的选址标准无一不是在成熟的商圈。不出错的选址,自然是成熟商圈里面的商务区、购物中心。

但是,由于这些餐企都是连锁经营为主,财大气粗对于租金的敏感度不高。这个对于初创或者资本不足的餐饮老板来说,则可以考虑次一级的商圈或者商业街。

餐饮分析| 海底捞、真功夫都在学的一家企业,到底有多牛?

B.选址除了地段,租期是重要的指标。

10家餐企中,外婆家、小南国、一茶一坐、黄记煌、毛家饭店、避风塘、俏江南、徳香苑等8家餐企对于租期专门提出了5-10年的要求,甚至有的提出了15年的租期需求。

这是为什么呢?做过餐饮的人都知道,长租肯定是比短租划算,并且有利于避开风险。餐饮做的是长期生意,如果房东只愿意和你签2-3年,估计你的店生意刚有起色,那么就面临着要么涨租,要么再次找铺面的局面。

餐厅装修是一笔大费用,搬迁也是如此,因此大家在选址的时候要考察是否适合长租。

餐饮分析| 海底捞、真功夫都在学的一家企业,到底有多牛?

C.根据业态和经营模式选择购物中心还是临街社区店

外婆家等进驻的是购物中心为主,因此他们对于楼层的敏感度不高。川味观的业态使得他们即使是地下室也可以接受,但是一茶一坐、黄记煌等则主要是追求临街店铺或者商业中心里面的一、二层。

购物中心租金相对昂贵,人流相对集中,但是经营时长有所限制。临街店铺一二层客流量大,经营时长不受限制。外婆家主要做正餐,一茶一坐主要做休闲简餐,针对的是住户和上班族,因此这个经营时间可以适当延长。

无论选择哪种这个都是根据各自的经营模式来选的。

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C.好的物业能为你后期省一半的麻烦

细心的读者会发现,小南国、俏江南、毛家饭店都在标准后面注明了“最好是业权单一的物业,能提供更加人性化的物业管理服务”。

他们为什么那么看重物业管理呢?开过餐厅的老板就知道,好的物业管理可以为你减少至少一半的麻烦。首先就是餐厅装修期间,好的物业可以让你避免其他商户投诉、加快进度;其次,就是在消防验收过程中会给你很大的帮助;最后,经营过程遇到什么检修检测问题,可以很快帮你解决,并且还能为你减少一些地痞流氓的骚扰。

所以,在选址时顺便考察一下你的物业公司。

餐饮分析| 海底捞、真功夫都在学的一家企业,到底有多牛?

D.选址,基础设施不能省

黄记煌要求有停车场、排污设施,徳香苑要求具备水电气还有附上工程配套条件表。这些都是基础设施是否完善的表现。完善的基础设施,证明周围的商圈成熟,即使是新的商圈也能快速发展起来。不然,顾客吃饭没有地方停车,那么就少了一部分客源了。

餐饮分析| 海底捞、真功夫都在学的一家企业,到底有多牛?

E.其他:广告位、面积、楼高等也不容忽视

外婆家、徳香苑等都明确要求有广告位,而10家餐企中超锅半数以上要求楼高的。广告位除了做形象宣传展示外,更多的是给你的目标顾客一种指示作用。特别是,如果你的餐厅位置并不是很靠路边的时候,广告位就显得尤为重要了。

餐厅的楼高,不但显得广阔舒服,还有利于后期装修。如果你的楼高不高,那么做一个吊顶基本上就要将空间占光了,顾客进去肯定会觉得逼仄,空气不流通。

而楼高5米以上的话,那么除了好的装修,还可以做夹层,这样就等于多了餐位,都是省出来的钱。

餐厅选址的标准是多样化的,不同的业态,不同的经营模式需求各不相同。无论怎么选择,最重要的就是量力而行,适用为佳。

你的选址标准是怎么样的?欢迎留言与我们探讨!

餐饮分析| 海底捞、真功夫都在学的一家企业,到底有多牛?

文/艾特斯餐饮设计机构

编辑/晓璐 视觉/汤汤 审核/MrWu

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